加拿大买房流程详解

预算与贷款预批：先知道自己能买多贵的房

• 总预算 = 首付 + 交割费用：交割费用约房价的 1.5%–4%（见第六步），不要把所有现金都押在首付上。
• 首付规则：房价 50 万以内部分最低 5%；50 万–150 万之间部分 10%；150 万起至少 20%。首付低于 20% 必须买房贷违约保险。部分银行对新移民有专门计划（Newcomer Program），无本地信用记录也可凭境外资产与收入申请。
• 压力测试：联邦规则要求按"合同利率 +2%"与基准利率两者较高者核算还款能力，预批时银行会按这个口径给额度。
• 预批（Pre-approval）：向银行或贷款经纪提交收入、资产、负债证明，拿到预批信并锁定利率（通常 90–120 天）。预批不等于最终批贷——最终审批还要看具体房子。
• 首付来源：银行通常要求首付资金在账户中停留 90 天以上并能说明来源；海外汇入的资金要保留汇款记录，赠与需有赠与信（gift letter）。

看房：带着清单去，而不是带着感觉去

与经纪签买方代理协议（Buyer Representation Agreement）后正式开启看房。经纪会按你的预算、通勤、学区、房型拉出候选清单并预约看房。现场重点看：户型与采光、厨房卫生间年份、屋顶与外墙、暖炉空调年份、地下室有无潮湿痕迹、周边噪音与停车。公寓（condo）还要留意管理费包含什么、楼龄与储备金状况（细节在条件期查 Status Certificate）。

提醒：看房阶段的所有口头承诺都不算数，真正有约束力的只有写进 offer 的条款。

下 offer：价格之外，条款同样是钱

看中房子后，经纪用安省标准表格 Agreement of Purchase and Sale（APS）起草 offer，核心条款包括：

• 价格与定金：GTA 常见定金约成交价 5%，offer 被接受后 24 小时内以银行本票交到卖方经纪公司信托账户，定金计入首付。
• 条件（Conditions）：贷款、验房、律师审查 Status Certificate（公寓）是最常见的三类，条件期通常数个工作日。
• 交割日：一般在成交后 30–90 天，双方协商；日期要与卖方搬家、你的租约/贷款安排对齐。
• 包含物品（Chattels）与租赁设备：家电、灯具、窗帘是否包含逐项写明；热水炉、净水器等租赁设备是否由买家承接也要写清。
• 不可撤销期（Irrevocable）：offer 保持有效的截止时间，热门房源的 offer date 竞价尤其要注意。

条件期：你的"冷静期"，务必用满

• 贷款条件：把已签 offer 交给银行/贷款经纪做正式审批，银行可能安排房屋估值（appraisal）；估值低于成交价时，差额要自己补现金。
• 验房条件：聘请持牌验房师（约 $400–$600），查结构、屋顶、电气、管道、暖通；重大问题可据此谈判降价、要求卖方维修，或在条件期内退出。
• Status Certificate 审查（公寓）：律师审查大厦的财务状况、储备金、诉讼与管理规则——管理费暴涨或储备金不足的楼，贷款和转手都会受影响。

条件全部满足或由买家书面豁免后，交易变为无条件（firm），双方必须履约；此时违约，定金可能被没收并面临进一步索赔。

成交后到交割：律师与贷款收尾

• 买方律师做产权查询、核对地税与费用分摊、准备土地转让税申报。
• 购买房屋保险（贷款银行通常要求交割日生效）。
• 开通水电气与网络；更改地址。
• 交割前 1–2 天做最后一次看房（final walkthrough），确认房屋状态、包含物品与设备运转正常（以 offer 条款约定为准）。

交割：付清尾款，拿钥匙

交割日，首付余额与贷款资金经律师进入信托，完成产权登记后即可拿钥匙。买方在交割时还要支付以下费用：

首次购房者还可善用联邦工具：首次购房储蓄账户（FHSA，每年额度 $8,000、终身 $40,000，供款可抵税）与 RRSP 购房者计划（Home Buyers' Plan，每人最高可提取 $60,000）。资格与额度以 CRA 最新规则为准。